부동산은 우리 삶에서 가장 큰 자산이자, 그만큼 복잡한 법률 분쟁이 자주 발생하는 영역입니다. 임대차 갈등부터 재개발·재건축 분쟁, 경매, 명의신탁 문제까지 — 부동산을 둘러싼 법적 문제는 전문적인 법률 지식 없이는 제대로 대응하기 어렵습니다.
부동산·건설 전문변호사로서 실무에서 가장 많이 접하는 6가지 부동산 분쟁 유형과 각각의 대응 방법, 그리고 의뢰인들이 자주 묻는 질문을 정리했습니다.
1. 임대차 분쟁 — 보증금을 돌려받을 수 있을까?
임대차 분쟁은 부동산 관련 법률 상담 중 가장 빈번한 유형입니다. 특히 임차보증금 반환 문제가 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
주요 쟁점
- 보증금 미반환: 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우
- 계약 갱신 거절: 주택임대차보호법상 계약갱신청구권 행사 문제
- 차임(월세) 증감: 임대료 인상 한도(5%) 초과 여부
- 원상복구: 퇴거 시 원상복구 범위와 비용 부담
FAQ
Q. 전세보증금을 돌려받지 못하면 어떤 법적 조치를 할 수 있나요?
A. 우선 내용증명을 발송하여 반환을 촉구하고, 이후에도 미반환 시 임차권등기명령 신청과 함께 보증금반환청구 소송을 진행할 수 있습니다. 또한 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 경매 절차에서도 보호받을 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
A. 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 실제 거주 목적으로 거절하는 경우 등 법정 거절 사유에 해당하면 갱신을 거절할 수 있습니다.
2. 권리금 분쟁 — 상가 임차인의 권리금을 보호받으려면?
2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 권리금 보호 규정이 도입되었습니다. 그러나 여전히 임대인의 방해 행위로 권리금 회수가 어려운 사례가 많습니다.
FAQ
Q. 임대인이 권리금 회수를 방해하면 어떻게 대응해야 하나요?
A. 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 방해 행위의 대표적인 예로는 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 현저히 높은 차임을 요구하여 계약을 무산시키는 행위 등이 있습니다.
Q. 권리금 보호를 받지 못하는 경우도 있나요?
A. 네, 다음의 경우 권리금 보호 대상에서 제외됩니다: ① 임대차 기간이 5년을 초과한 경우, ② 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우, ③ 대규모점포(전통시장 포함)의 경우 등입니다. 또한 재건축 등 정당한 사유가 있으면 임대인의 거절이 인정됩니다.
3. 재개발·재건축 분쟁 — 조합원 권리를 지키는 방법은?
재개발·재건축 사업은 수년에 걸쳐 진행되며, 조합 설립부터 관리처분계획까지 각 단계에서 다양한 법적 분쟁이 발생합니다.
주요 쟁점
- 조합 설립·운영: 조합 설립 요건 충족 여부, 총회 결의 하자
- 관리처분계획: 분양권 배정, 종전자산 평가 적정성
- 분담금 분쟁: 추가 분담금 산정의 적정성
- 매도청구: 사업 반대 조합원에 대한 매도청구권 행사
FAQ
Q. 재건축 조합의 결의에 하자가 있으면 어떻게 다툴 수 있나요?
A. 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합 총회 결의에 하자가 있는 경우, 총회결의 무효확인 소송 또는 취소 소송을 제기할 수 있습니다. 대표적인 하자 사유로는 소집 절차 위반, 정족수 미달, 의결권 대리행사의 위법 등이 있습니다. 제소기간이 있으므로 신속한 대응이 중요합니다.
4. 중개수수료 분쟁 — 적정 수수료는 얼마인가?
부동산 거래 시 중개업자에게 지급하는 중개수수료(중개보수)와 관련하여 과다 청구, 중개 의뢰인 간 수수료 부담 등의 분쟁이 발생합니다.
FAQ
Q. 중개수수료 상한은 어떻게 되나요?
A. 중개수수료는 「공인중개사법」 및 각 시·도 조례에 의해 거래유형(매매/임대)과 거래금액에 따라 상한 요율이 정해져 있습니다. 예를 들어, 주택 매매의 경우 거래금액 2억 원 미만은 0.5%, 2억~9억 원은 0.4%, 9억 원 이상은 0.9% 이내에서 협의합니다. 상한을 초과하는 수수료 약정은 그 초과 부분이 무효입니다.
Q. 계약이 해제되었는데도 중개수수료를 내야 하나요?
A. 중개행위가 완성된 후 당사자 간의 사정으로 계약이 해제·해지된 경우, 원칙적으로 중개수수료 지급 의무는 소멸하지 않습니다. 다만, 중개업자의 귀책사유로 계약이 무효·취소된 경우에는 수수료를 청구할 수 없습니다.
5. 명의신탁 분쟁 — 실소유자의 권리는 어떻게 되는가?
명의신탁이란 실질적인 소유자(신탁자)가 명의수탁자의 이름으로 부동산 등기를 해두는 것을 말합니다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)」에 의해 원칙적으로 명의신탁약정은 무효이며, 이를 위반하면 과징금·벌금 등의 제재를 받습니다.
FAQ
Q. 명의신탁이 무효라면, 부동산 소유권은 누구에게 있나요?
A. 명의신탁의 유형에 따라 다릅니다. ① 2자간 명의신탁(신탁자→수탁자 직접 이전)의 경우, 명의신탁약정이 무효이므로 물권변동의 효력도 발생하지 않아 소유권은 원래 신탁자에게 있습니다. ② 3자간 명의신탁(매도인→수탁자 이전)의 경우, 매도인과 수탁자 사이의 매매계약 자체는 유효하므로 소유권이 수탁자에게 넘어갑니다. 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환을 청구해야 합니다.
Q. 명의신탁 과징금은 얼마나 되나요?
A. 부동산실명법에 따라 부동산 가액의 5~30%에 해당하는 과징금이 부과됩니다. 의무위반 경과기간에 따라 1년 이하 5%, 2년 이하 10%, 2년 초과 15%가 기본이며, 부동산가액에 따라 가중됩니다. 또한 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
6. 부동산 경매 분쟁 — 경매 절차에서 알아야 할 것은?
부동산 경매는 채권 회수를 위한 강제집행 절차이지만, 입찰자·임차인·채무자 등 다양한 이해관계인 사이에 복잡한 법적 문제가 발생합니다.
FAQ
Q. 경매로 낙찰받은 부동산에 임차인이 있으면 어떻게 하나요?
A. 임차인의 대항력 취득 시점이 핵심입니다. 임차인이 근저당 설정일보다 먼저 전입신고 + 확정일자를 갖추었다면 대항력이 인정되어 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다. 반대로 근저당 이후에 대항력을 갖추었다면 경매로 소멸하며, 배당 절차에서 보증금을 회수하게 됩니다.
Q. 경매 낙찰 후 명도(퇴거)를 하려면 어떻게 해야 하나요?
A. 낙찰자는 대금 납부 후 소유권을 취득하며, 점유자에 대해 인도명령 신청(대금 납부일로부터 6개월 이내) 또는 명도소송을 통해 퇴거를 요구할 수 있습니다. 인도명령은 소송보다 절차가 신속하므로 기한 내 신청하는 것이 유리합니다.
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부동산 분쟁은 관련 법령이 복잡하고, 판례의 변화도 빠르기 때문에 초기 단계부터 전문변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다. 잘못된 대응으로 소송에서 불리한 위치에 놓이거나, 회수 가능한 금액을 포기하게 되는 사례가 적지 않습니다.
최종모 변호사는 서울대학교 법과대학을 졸업하고, 건국대학교 부동산대학원 및 광운대학교 건설법무대학원에서 석사 학위를 취득한 부동산·건설 분야 전문변호사입니다. 대한변호사협회 등록 건설법/부동산관련법 전문변호사로서 20년 이상의 실무 경험을 바탕으로 정확하고 실질적인 법률 자문을 제공합니다.
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