건설 하자소송, 범위와 기준 5가지 변호사가 정리했습니다(2026년)

건설 하자소송은 시공 과정에서 발생한 결함에 대한 책임 소재를 가리고, 부당한 하자 주장으로 인해 미지급된 공사대금을 회수하는 법적 절차입니다. 주요 포인트는 하자의 객관적 증명, 하자담보책임 기간 확인, 법원 감정 대응입니다. 특히 하도급 관계에서 발생하는 부당한 책임 전가를 방어하고 정당한 대가를 받아내는 것이 핵심입니다.

3줄 요약

• 상대방의 부당한 하자 주장으로 공사대금이 묶였다면 즉시 건설 하자소송 등 법적 대응을 검토해야 합니다.
• 하자담보책임 기간 내에 발생한 결함인지, 시공상 과실인지 객관적 자료로 입증해야 하거든요.
• 법원 감정 절차가 결과에 큰 영향을 미치므로 건설 전문 변호사의 조력이 반드시 필요합니다.

건설 현장에서 땀 흘려 일하고도 하자를 핑계로 대금을 받지 못하는 상황은 기업 경영에 치명적입니다. 특히 자금 회전이 중요한 중소 시공사나 하도급 업체의 경우, 단 한 건의 결제 지연만으로도 연쇄적인 경영 위기에 직면할 수 있어 매우 신중하고도 신속한 접근이 요구됩니다.

이처럼 복잡한 건설 하자소송은 초기 대응이 무엇보다 중요합니다.

목차

• “하자라며 대금을 안 주는데…” 부당한 책임 전가 대처법
• “이게 정말 우리 잘못인가?” 건설 하자의 종류와 책임 소재
• “법적 책임 기간이 지났을 텐데…” 하자담보책임 기간의 함정
• “떼인 공사대금, 어떻게 돌려받아야 할까?” 손해배상 청구 전략
• “법원 감정에서 승패가 갈린다는데…” 감정 절차와 비용
• “집합건물 하자 분쟁, 대형 로펌을 어떻게 상대하나?”
• “건축물 품질 논란 속에서 내 회사를 지키는 법”
• 왜 최종모 변호사가 건설 분쟁의 해답이 될까?
• 자주 묻는 질문

“현장은 이미 다 마무리됐는데,
이제 와서 하자를 핑계로 결제를 미루니 직원들 월급 줄 걱정에 밤잠을 설칩니다.”

나의 시급성 자가 점검

• 준공 후 상당 기간이 지났음에도 하자를 이유로 잔금 지급을 거절당하고 계신가요?
• 상대방이 대형 로펌을 선임하여 압박해오고 있어 대응이 막막하신 상황인가요?
• 우리의 잘못이 아닌 설계상 결함까지 시공 하자로 몰리고 있지는 않으신가요?
• 내용증명을 보냈지만 상대방이 협의 의사 없이 강경하게 나오고 있나요?
• 회사의 자금 흐름이 막혀 당장 이번 달 운영비 조달이 시급한 상황이신가요?

위 항목 중 3개 이상 해당하신다면, 단순한 협상보다는 법적 절차인 건설 하자소송을 본격적으로 준비해야 할 시점입니다. 골든타임을 놓치면 증거가 멸실되거나 상대방이 자산을 은닉할 우려가 있기 때문입니다.

“하자라며 대금을 안 주는데…” 부당한 책임 전가 대처법

건설 현장에서 하도급 업체가 가장 억울해하는 상황이 바로 부당한 하자 책임 전가입니다. 원청사나 시행사가 공사대금 지급을 미루기 위해 사소한 결함을 빌미로 전체 대금을 묶어두는 경우가 많거든요.

실제로 A 하도급 업체는 원청의 무리한 설계 변경 지시를 충실히 따랐음에도 불구하고, 나중에 발생한 균열 책임을 모두 떠안을 뻔했습니다. 하지만 건설 하자소송 과정에서 당시의 지시 기록과 회의록을 증거로 제출하여 시공상 과실이 없음을 인정받고 대금 전액을 회수한 사례가 있습니다.

1) 하자의 개념과 입증 책임

법적으로 하자는 계약에서 정한 내용과 다르거나 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 상태를 말합니다. 상대방이 하자를 주장한다면, 그 하자가 실제로 존재하는지 입증할 책임은 일차적으로 상대방에게 있습니다.

하지만 소송으로 가면 우리가 시공상 과실이 없음을 증명해야 하는 상황도 자주 발생하죠. 이때는 시공 당시의 검측 자료와 표준 시방서 준수 여부가 결정적인 방어 기제가 됩니다.

이러한 논리적 대응이 건설 하자소송의 성패를 가릅니다.

2) 부당한 클레임 구별하기

설계 도면대로 시공했음에도 불구하고 발생하는 문제는 시공 하자가 아닌 설계 하자로 분류됩니다.

또한 사용자의 유지관리 부실로 인한 노후화는 시공자의 책임 범위에서 벗어나거든요. 예를 들어 옥상 방수 공사 후 사용자가 임의로 무거운 구조물을 설치하여 방수층이 깨진 경우라면 이는 시공사의 책임이 아닙니다.

이러한 경계를 명확히 구분하여 대응 논리를 세우는 것이 건설 하자소송의 첫걸음입니다.

3) 대응 문서의 중요성

현장에서 오고 간 공문, 회의록, 이메일 등은 소송에서 결정적인 증거가 됩니다. 상대방의 부당한 요구에 대해 즉각적으로 이의를 제기한 기록이 있어야 유리하거든요.

특히 구두로만 이루어진 지시는 나중에 입증하기 매우 어려우므로, 지금이라도 관련 자료를 시계열로 정리하여 전문가의 검토를 받으시는 것이 좋습니다.

“이게 정말 우리 잘못인가?” 건설 하자의 종류와 책임 소재

건설 하자소송을 진행하다 보면 하자의 종류에 따라 책임 소재가 완전히 달라진다는 점을 알게 됩니다. 단순히 눈에 보이는 균열이나 누수라고 해서 모두 시공사의 잘못은 아니거든요.

하자의 원인이 어디에 있는지 과학적이고 법리적으로 분석하는 과정이 반드시 필요합니다. 특히 감리자의 승인을 득한 공정에서 발생한 문제라면, 감리 소홀에 대한 책임 분담도 함께 고려해야 합니다.

1) 내력구조부 결함 vs 시설공사 하자

건물의 안전과 직결되는 내력구조부 결함은 책임 기간이 길고 법적 책임의 무게도 높습니다. 반면 마감재나 설비 등 시설공사 하자는 상대적으로 책임 기간이 짧은 편이죠.

우리가 수행한 공종이 어디에 해당하는지 정확히 파악해야 방어 전략을 짤 수 있습니다. 구조적 결함이 아닌 단순 미관상의 문제는 보수 범위와 비용 산정에서 큰 차이를 보이기 때문입니다.

2) 사용승인 전 하자 vs 사용승인 후 하자

공사 진행 중에 발생한 미시공이나 변경시공은 사용승인 전 하자로 분류됩니다. 사용승인 후에 나타난 균열이나 파손은 사용승인 후 하자로 보아 담보책임을 묻게 되거든요.

이 두 가지는 소송에서 청구 원인이 다르므로 명확히 구분하여 대응해야 합니다. 사용승인 전 하자는 계약 불이행의 성격이 강하고, 후 하자는 하자담보책임의 법리가 적용됩니다.

3) 하자의 종류별 책임 범위 정리

결국 하자의 원인이 설계 오류인지, 시공 부주의인지, 아니면 관리 소홀인지를 가려내는 것이 핵심입니다. 이를 위해 법원은 현장 감정인의 의견을 중시하며, 시공사는 당시의 시공 사진과 자재 승인 서류를 통해 자신의 정당성을 입증해야 합니다.

“법적 책임 기간이 지났을 텐데…” 하자담보책임 기간의 함정

건설 하자소송에서 가장 먼저 확인해야 할 법적 쟁점은 바로 하자담보책임 기간입니다. 상대방이 하자를 주장하더라도 법에서 정한 기간이 지났다면 책임이 면제될 수 있거든요.

하지만 이 기간의 계산 방식이 생각보다 복잡해서 놓치는 경우가 많습니다. 특히 담보책임 기간이 지났음에도 입주민의 민원을 무마하기 위해 임시로 보수해준 행위가 ‘채무 승인’으로 해석되어 기간이 연장되는 낭패를 보기도 하므로 주의가 필요합니다.

1) 공종별 담보책임 기간의 차이

건축법과 건설산업기본법 등에 따르면 공종마다 담보책임 기간이 다르게 설정되어 있습니다. 마감 공사는 1~2년으로 짧지만, 방수나 배관은 3~5년, 골조는 5~10년까지 가기도 하거든요.

따라서 상대방이 제기한 하자가 이미 기간이 도과한 것은 아닌지 면밀히 살펴야 합니다. 건설 하자소송에서는 이 기간의 도과 여부만으로도 소송의 향방이 결정되는 경우가 빈번합니다.

2) 제척기간과 소멸시효의 관계

하자담보책임은 제척기간의 성격을 띠고 있어 기간이 지나면 권리가 소멸합니다. 하지만 손해배상 청구권의 소멸시효는 별도로 계산될 수 있어 주의가 필요하죠.

특히 하도급 계약의 경우 민법상 도급 계약의 시효 규정이 적용되기도 합니다.

또한 장기수선계획에 따른 유지보수 항목인지, 아니면 시공상의 결함인지를 구분하는 것도 기간 산정의 중요한 변수가 됩니다.

3) 주요 공종별 하자담보책임 기간 표

기간이 지났음에도 불구하고 보수를 해주는 행위는 법적으로 매우 신중해야 합니다. 자칫하면 책임이 없는 부분까지 영구적으로 보수해줘야 하는 의무가 발생할 수 있기 때문입니다.

법적인 대응 가능 여부를 먼저 판단한 뒤에 협상에 임하는 것이 대표님의 회사를 지키는 길이죠.

“떼인 공사대금, 어떻게 돌려받아야 할까?” 손해배상 청구 전략

건설 하자소송의 본질은 결국 돈 문제입니다. 상대방은 하자보수비를 청구하고, 우리는 공사대금을 청구하죠.

이 두 채권이 서로 상계(맞계산)되면서 최종적으로 누가 얼마를 줄지가 결정됩니다. 우리는 상대방의 하자보수 청구액을 최대한 깎고, 우리의 공사대금 채권을 지켜내야 하거든요.

이때 유치권 행사나 가압류와 같은 보전 처분을 병행하는 것이 채권 회수의 실효성을 높이는 방법입니다.

1) 공사대금 청구 소송의 병행

상대방이 하자소송을 걸어올 때까지 기다리기보다, 우리가 먼저 공사대금 청구 소송을 제기하는 것이 유리할 수 있습니다. 선제적으로 대응함으로써 사건의 주도권을 잡고 지연 이자까지 청구할 수 있기 때문이죠.

특히 자금 압박이 심한 중소 건설사라면 빠른 채권 확보가 생존의 문제입니다. 건설 하자소송 절차 내에서 반소 형태로 제기하는 것도 효과적인 전략입니다.

2) 하자보수비 산정의 적정성 검토

상대방은 보통 실제 보수 비용보다 훨씬 부풀려진 금액을 손해배상액으로 주장하곤 합니다. 불필요한 고가 공법을 제안하거나, 시중 단가보다 높은 노임 단가를 책정하는 방식으로 말이죠.

이를 방어하기 위해서는 실무 경험이 풍부한 변호사와 함께 단가 산출 근거를 꼼꼼히 따져야 합니다. 표준품셈이나 실적공사비 자료를 비교 근거로 제시하여 거품을 걷어내는 과정이 필수적입니다.

3) 상계 처리의 함정 방어하기

상대방은 “하자보수비가 공사대금보다 많으니 줄 돈이 없다”고 주장할 것입니다. 하지만 법원 판례는 하자의 정도와 공사의 완성도를 종합적으로 고려하여 판단하거든요.

단순한 미관상 하자가 있다고 해서 수억 원의 공사대금 전체 지급을 거절하는 것은 권리 남용에 해당할 수 있습니다. 법원은 하자의 중요도에 따라 보수 비용을 제한적으로 인정하는 경향이 있습니다.

“법원 감정에서 승패가 갈린다는데…” 감정 절차와 비용

건설 하자소송에서 가장 중요한 분수령은 바로 법원 감정 단계입니다. 판사는 건설 전문가가 아니기 때문에, 법원이 지정한 감정인의 보고서를 주로 신뢰하거든요.

따라서 감정 과정에서 우리의 의견을 얼마나 효과적으로 반영시키느냐가 결과를 결정짓습니다. 감정인이 산정한 보수비가 시중 단가보다 지나치게 높게 책정되지 않도록 기술적인 반박 자료를 준비해야 합니다.

1) 감정인 선정과 현장 조사 대응

법원 감정인이 현장에 나왔을 때, 시공상의 정당성을 논리적으로 설명할 수 있어야 합니다. 단순히 “우리는 잘했다”가 아니라, 도면과 시방서, 당시의 기상 조건 등을 근거로 제시해야 하죠.

현장 소장이나 기술진이 변호사와 함께 감정 과정에 적극적으로 참여하는 것이 필수적입니다. 건설 하자소송의 성패는 현장에서 감정인에게 어떤 자료를 보여주느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다.

2) 감정 결과에 대한 이의 신청

감정 결과가 우리에게 불리하게 나왔다고 해서 끝난 것은 아닙니다. 감정 방법의 오류나 수치 산정의 잘못을 찾아내어 사실조회나 보완 감정을 요청할 수 있거든요.

예를 들어, 감정인이 하자의 원인을 오판했거나 보수 면적을 과다하게 산출했다면 이를 조목조목 반박해야 합니다. 건설 실무를 모르는 변호사는 감정서의 기술적 오류를 찾아내기 어렵기에 전문성이 중요한 것입니다.

3) 법원 감정 절차 5단계

감정 비용 또한 수백만 원에서 수천만 원에 달할 정도로 만만치 않으므로, 건설 하자소송의 실익을 따져 효율적으로 진행해야 합니다. 불필요한 감정 항목을 줄이는 것만으로도 소송 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

“집합건물 하자 분쟁, 대형 로펌을 어떻게 상대하나?”

아파트나 상가 같은 집합건물 하자 소송은 개별 건축물보다 훨씬 복잡하고 규모가 큽니다. 입주자대표회의가 대형 로펌을 선임하여 수십억 원대의 소송을 걸어오는 경우도 많거든요.

중소 건설사 입장에서는 다윗과 골리앗의 싸움처럼 느껴질 수 있지만, 법리는 공평합니다. 특히 입주자대표회의의 소송 권원인 채권양도 절차에 하자가 없는지, 구분소유자들의 동의 요건을 충족했는지 등을 면밀히 검토하여 절차적 정당성을 공격하는 전략이 유효합니다.

1) 하자보수보증금과의 관계

보통 집합건물은 하자보수보증보험에 가입되어 있어 보험사가 먼저 보상하기도 합니다. 그 이후 보험사가 건설사에 구상권을 청구하는 방식으로 진행되곤 하죠.

이 과정에서 보험사와의 협상력도 소송만큼이나 중요한 변수가 됩니다. 보험사가 지급한 보증금이 실제 하자 보수에 적절하게 사용되었는지, 과다 지급된 부분은 없는지 따져봐야 합니다.

2) 공용부분과 전유부분의 하자 구분

아파트 소송은 복도, 옥상 같은 공용부분과 세대 내부인 전유부분 하자로 나뉩니다. 전유부분은 세대마다 상황이 달라 일괄적으로 하자를 인정받기 어렵다는 점을 활용해야 하거든요.

표본 조사를 통해 하자율을 산정할 때, 우리에게 유리한 데이터가 반영되도록 관리해야 합니다. 모든 세대를 조사할 수 없으므로, 선정된 표본 세대의 관리 상태가 하자에 미친 영향을 적극적으로 주장해야 하죠.

3) 최신 판례의 흐름 파악

최근 법원은 방화문 성능이나 층간소음 같은 안전·환경 하자에 대해 엄격한 잣대를 대고 있습니다. 하지만 시공사에게 모든 책임을 지우기보다 분양 당시의 기술 기준을 존중하는 판결도 나오고 있거든요.

예를 들어 준공 당시에는 합격 기준이었으나 현재 기준에 미달한다는 이유로 하자를 주장하는 것은 부당하다는 논리가 가능합니다. 최신 판례를 얼마나 많이 확보하고 있느냐가 소송의 향방을 가르는 무기가 됩니다.

“건축물 품질 논란 속에서 내 회사를 지키는 법”

건설 하자소송은 단순히 돈을 주고받는 문제를 넘어 회사의 평판과 직결됩니다. “하자 많은 건설사”라는 낙인이 찍히면 다음 수주가 불가능해질 수도 있거든요.

따라서 소송 과정에서도 건축물 품질에 대한 정당한 평가를 받는 것이 명예 회복의 길입니다. 최근에는 BIM 데이터나 드론 촬영 영상 등 최신 기술을 활용하여 시공의 정밀함을 입증하는 사례도 늘고 있습니다.

1) 품질 관리 기록의 자산화

평소에 시공 과정을 꼼꼼히 기록하고 사진과 영상으로 남겨두는 습관이 필요합니다. 이런 자료들은 소송에서 우리 회사가 얼마나 성실하게 시공했는지를 보여주는 증거가 되거든요.

특히 매몰 부분이나 육안으로 확인이 어려운 공정의 경우, 당시의 작업 사진이 유일한 방어 수단이 됩니다. 품질에 대한 자신감이 법정에서도 당당한 목소리를 낼 수 있게 해줍니다.

2) 전문가 자문을 통한 리스크 예방

분쟁이 터진 후에 변호사를 찾기보다, 계약 단계부터 법률 자문을 받는 것이 비용을 아끼는 길입니다. 하자 책임 범위를 명확히 규정하는 특약을 넣는 것만으로도 소송의 절반은 이기고 들어가는 셈이죠.

예를 들어 ‘천재지변이나 사용자의 관리 소홀로 인한 하자는 면책한다’는 규정을 구체화하는 식입니다. 든든한 법률 파트너를 두는 것은 회사 운영의 필수적인 보험과 같습니다.

3) 건설 전문 변호사의 역할

건설은 현장 용어가 많고 공정이 복잡하여 일반 변호사는 이해하기 어려운 분야입니다. 도면을 볼 줄 알고, 현장의 생리를 잘 아는 변호사만이 대표님의 억울함을 대변할 수 있거든요.

최종모 변호사는 수많은 건설 분쟁 현장에서 의뢰인의 권익을 지켜온 실무 전문가입니다. 복잡한 기술적 쟁점을 법리적 언어로 명쾌하게 풀어내어 재판부를 설득하는 능력이 탁월합니다.

왜 최종모 변호사가 건설 분쟁의 해답이 될까?

건설 하자소송은 법리만큼이나 실무 지식이 중요한 고난도 영역입니다.

따라서 건설 하자소송을 준비할 때는 현장 경험이 풍부한 전문가의 조력이 필수적입니다. 최종모 변호사는 대한주택공사 자문위원부터 대한상사중재원 중재인까지 건설 분야의 핵심 요직을 거쳤거든요.

대형 건설사나 로펌을 상대로 중소 건설업체의 목소리를 가장 크고 정확하게 전달합니다. 현장의 복잡한 메커니즘을 이해하고 있기에, 상대방의 허위 주장을 정확히 분석해낼 수 있습니다.

1) 독보적인 건설 실무 경험

단순히 법전만 보는 것이 아니라, 수많은 현장을 직접 발로 뛰며 분쟁을 해결해 왔습니다. 공사대금 미지급, 하도급 분쟁, 건설 하자소송 등 건설업계의 아픔을 누구보다 잘 이해하고 있죠.

대표님의 억울한 상황을 법리적 언어로 치밀하게 치환하여 재판부를 설득합니다. 현장 소장님들과 소통하며 기술적인 디테일까지 놓치지 않는 것이 최종모 변호사만의 강점입니다.

2) 맞춤형 승소 전략 수립

모든 사건에 똑같은 전략을 쓰지 않습니다. 각 현장의 특수성과 계약 관계를 정밀 분석하거든요.

상대방의 논리를 미리 예측하고, 법원 감정 단계에서부터 빈틈없는 대응 시나리오를 제공합니다. 지금 당장 소송이 아니더라도, 향후 발생할 리스크까지 함께 진단해 드립니다.

의뢰인의 이익을 최우선으로 하여, 소송 실익이 없다면 합리적인 조정안을 제시하기도 합니다.

자주 묻는 질문

건설 하자소송 제기 시 변호사 선임 비용은 어느 정도인가요?

변호사 선임 비용은 소송 가액(청구 금액)과 사건의 복잡도, 예상되는 감정 절차의 난이도에 따라 차이가 있습니다. 건설 하자소송의 특성상 감정 비용이 추가로 발생할 수 있음을 인지해야 합니다. 통상적으로 착수금과 성공보수 형태로 구성되며, 구체적인 금액은 상담을 통해 사안을 분석한 뒤 합리적으로 산정됩니다. 중소 기업의 경우 자금 상황을 고려하여 유연하게 조율하기도 하니 부담 갖지 말고 문의해 보시기 바랍니다.

일반적으로 건설 하자소송은 소송 기간이 얼마나 소요되나요?

건설 소송은 법원 감정 절차가 필수적으로 포함되기 때문에 일반 민사 소송보다 기간이 깁니다. 1심 판결까지 보통 1년에서 1년 6개월 정도 소요되는 것이 일반적이죠. 감정인의 현장 조사와 감정서 제출, 이에 대한 당사자들의 의견 공방 과정이 상당한 시간을 차지하기 때문입니다. 따라서 신속한 증거 확보와 체계적인 준비가 전체 기간을 단축하는 핵심입니다. 건설 하자소송은 장기전인 만큼 끈기 있는 대응이 필요합니다.

신축 아파트에서 발견된 미세한 하자로도 소송이 가능한가요?

네, 가능합니다. 다만 하자의 정도가 매우 경미하고 보수 비용이 소송 비용보다 적다면 실익을 따져봐야 합니다. 법원은 기능상, 미관상 지장을 초래하는 결함을 모두 하자로 인정하지만, 보수 비용 산정 시 ‘하자 보수 비용’과 ‘하자 없이 시공했을 때의 가치 차액’ 중 적절한 것을 선택하게 됩니다. 대규모 단지의 경우 미세한 하자라도 합쳐지면 큰 금액이 되므로 건설 하자소송을 집단으로 진행하는 경우가 많습니다.

하자소송을 준비할 때 어떤 증거 서류들을 준비해야 하나요?

가장 중요한 서류는 설계도면, 시방서, 공사 계약서입니다. 여기에 더해 공사 진행 사진, 검측 보고서, 현장 회의록, 상대방과 주고받은 공문 및 내용증명이 필수적이죠. 또한 하자 발생 부위를 촬영한 영상이나 사진, 자체적으로 검토한 하자 원인 분석 보고서 등이 있다면 건설 하자소송 감정 과정에서 매우 유리하게 작용합니다. 증거가 부족하면 원하는 결과를 얻기 어렵기에 초기부터 자료를 수집하는 것이 중요하네요.

건설 하자소송에서 승소한 유사 사례가 궁금합니다.

최근 대형 건설사가 하도급 업체에게 설계 변경으로 인한 하자를 떠넘기며 공사대금 지급을 거절한 사건에서, 시공사의 무과실을 입증하여 대금 전액과 지연 이자를 받아낸 사례가 있습니다. 또한 아파트 입주자대표회의의 과도한 하자보수비 청구에 대해 법원 감정 결과를 조목조목 반박하여 청구액의 70% 이상을 감액시킨 성공 사례도 다수 보유하고 있습니다. 대표님의 사례도 철저한 분석을 통해 최선의 결과를 만들어낼 수 있습니다.

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건설 하자소송은 기업의 생존이 걸린 중요한 싸움입니다. 성공적인 건설 하자소송 수행을 위해서는 초기 증거 수집부터 감정 대응까지 치밀한 전략이 필요합니다.

억울한 상황에 처해 계시다면, 혼자 고민하지 마시고 건설 전문 변호사의 조력을 받아 당당하게 권리를 되찾으시길 바랍니다. 정당한 땀의 대가를 지키는 일에 최종모 변호사가 함께하겠습니다.

필요하시면 상황을 자세히 말씀해주십시오. 대표님의 입장에서 가장 현실적이고 명쾌한 방향을 함께 찾아드리겠습니다.

복잡한 건설 하자소송 절차도 전문가와 함께라면 충분히 이겨낼 수 있습니다.

법무법인(유한) 동인 건설전담팀
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작성자: 법무법인(유한) 동인 홍보팀 / 검수: 최종모 대표 변호사 / 작성일: 2026.05.19