가로주택정비사업 현금청산과 동의율은 사업 참여 여부를 결정하는 조합원에게 가장 민감한 두 가지 쟁점입니다. 동의율은 사업 추진 출발점이 되는 조합 설립 요건이고, 현금청산은 분양 신청을 하지 않거나 조합원 자격을 상실한 사람이 사업에서 빠져나오는 출구 절차이기 때문입니다.
안녕하세요, 대한변호사협회 등록 부동산·건설 전문 변호사이자 대한상사중재원 중재인으로 활동하고 있는 최종모 변호사입니다. 본 글에서는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 「빈집특례법」) 2026년 2월 27일 시행 개정으로 75%로 완화된 조합 설립 동의율, 「빈집특례법」 제36조에 따른 분양 미신청자에 대한 현금청산, 제35조 매도청구, 청산 감정가가 부당할 때의 행정쟁송·민사 보상금 증액 청구, 동의 철회권까지 변호사 실무 관점에서 정리합니다.
1. 가로주택정비사업 현금청산 — 분양 신청을 하지 않은 조합원
가로주택정비사업의 현금청산은 「빈집특례법」 제36조(분양 신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)에 근거합니다. 분양 신청 기간 내에 신청하지 않거나 분양받기를 원하지 않는다는 의사를 표시한 조합원, 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등이 청산 대상이 됩니다.
현금청산 대상이 되는 경우
- 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않은 조합원
- 분양 신청을 철회한 조합원
- 분양받기를 원하지 않는다는 의사를 표시한 조합원
- 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자
- 조합 설립에 동의하지 아니한 토지등소유자(매도청구 대상, 「빈집특례법」 제35조)
「빈집특례법」 제35조와 제36조의 차이
| 구분 | 제35조 (매도청구) | 제36조 (분양 미신청자 조치) |
|---|---|---|
| 대상 | 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자 | 분양 신청을 하지 아니한 조합원 등 |
| 발동 시점 | 조합 설립 동의 회답기간 만료 후 60일 이내 | 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 협의 후 미합의 시 60일 이내 |
| 처리 방식 | 조합이 미동의자에게 매도청구 | 조합이 청산금 협의 후 미합의 시 수용재결 또는 제35조 매도청구소송 |
| 청산금 산정 | 매도청구 시점의 시가 | 종전자산 감정평가액 + 협의에 따른 조정 |
제35조와 제36조는 청산이 필요한 시점이 다르기 때문에 적용 조항이 달라집니다. 조합 설립 단계에서 동의하지 않은 사람은 제35조 매도청구로 사업에서 정리되고, 사업 추진 후 분양 신청을 하지 않은 조합원은 제36조 청산 절차로 정리되는 구조입니다.
가로주택정비사업 전반의 절차·요건은 시리즈 hub인 가로주택정비사업 총정리 — 이란 무엇인가, 요건·절차·장단점·분쟁 대응에서 함께 확인하실 수 있으며, 분담금 산정 구조는 재건축 분담금 산정 기준 등과 비교하시면 도움이 됩니다.
2. 75% 동의율과 토지면적 2/3 — 사업 추진 요건
가로주택정비사업의 조합 설립은 「빈집특례법」 제23조(조합설립인가 등)에 따라 토지등소유자의 75% 이상 동의 + 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 동시에 충족해야 합니다. 종전 80%였던 동의율이 2026년 2월 27일 시행 개정으로 75%로 완화되었으나, 동의 요건의 이중 구조(인원·면적)는 그대로 유지됩니다.
동의율 요건 비교 — 가로주택정비 vs 일반 재건축·재개발 (2026년 4월 기준)
| 구분 | 인원 동의율 | 면적 동의율 | 적용 법률 |
|---|---|---|---|
| 가로주택정비사업 | 토지등소유자 75% 이상 (2026.2.27 시행) | 토지면적 3분의 2 이상 | 「빈집특례법」 제23조 |
| 일반 재건축 | 토지등소유자 70% 이상 (2026.2 시행) | 토지면적 3분의 2 이상 | 「도시정비법」 |
| 일반 재개발 | 토지등소유자 75% 이상 | 토지면적 2분의 1 이상 | 「도시정비법」 |
20명 미만 사업장은 주민합의체로 진행 가능
토지등소유자가 20명 미만인 가로주택정비사업장의 경우, 조합 대신 「빈집특례법」 제22조에 따른 주민합의체를 구성해 사업을 진행할 수 있습니다. 주민합의체는 조합 설립 인가 절차가 생략되어 사업 진행이 더 빠르지만, 동의 요건은 조합과 동일하게 인원·면적 요건을 모두 충족해야 합니다.
3. 현금청산 절차와 시점 — 분양신청 기간 만료부터 매도청구까지
「빈집특례법」 제36조에 따른 현금청산 절차는 일반 재건축·재개발의 「도시정비법」 제73조와 큰 틀에서 유사하게 운영됩니다. 핵심은 “사업시행계획 인가·고시 → 90일 이내 협의(분양신청기간 종료 다음 날부터 협의 시작 가능) → 협의 불성립 시 60일 이내 매도청구 또는 수용재결” 구조입니다.
현금청산 4단계 절차
- 1단계: 사업시행계획 인가·고시 및 분양 신청 기간 만료 — 사업시행계획인가 고시 후 조합이 정한 기간 내에 분양 신청을 하지 않은 자 확정
- 2단계: 청산금 협의 — 「빈집특례법」 제36조 제1항에 따라 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 이내에 조합과 청산 대상자 간 손실보상 협의가 이루어집니다(다만 협의 자체는 분양신청기간 종료 다음 날부터 시작 가능).
- 3단계: 협의 불성립 시 매도청구 또는 수용 절차 — 90일 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 「빈집특례법」 제36조 제2항에 따라 조합이 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구 소송을 제기합니다. 60일 기간을 도과한 경우 조합은 청산 대상자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다(동조 제3항).
- 4단계: 청산금 지급 및 소유권 이전 — 법원 판결 또는 합의에 따른 청산금 지급 + 등기 이전
청산금 산정 기준
- 원칙: 종전자산 감정평가액을 기준으로 산정
- 매도청구 시: 매도청구 시점의 시가 기준 (대법원 판례)
- 이주비·이사비: 조합 정관·총회 결의에 따라 별도 지급 가능
- 지연이자: 협의·소송 지연 기간에 대한 이자 청구 가능
일반 재건축·재개발의 현금청산 분쟁 사례와 감정가 증액 방법은 재건축 현금청산 감정가 증액 방법과 재건축 매도청구권 행사 절차와 방어에서 보다 자세히 확인하실 수 있습니다.
4. 현금청산 감정가가 부당할 때 — 행정쟁송과 민사 보상금 증액 청구
현금청산 절차에서 자주 다루어지는 분쟁 유형 중 하나는 청산금 산정의 기초가 되는 감정평가액의 적정성 문제입니다. 청산금이 시세 대비 현저히 낮게 산정되었다고 판단되면 다음과 같은 절차로 다툴 수 있습니다.
대응 절차 비교표
| 구분 | 대상 처분 | 대응 방법 | 법적 근거·기한 |
|---|---|---|---|
| ① 감정평가 자체 이의 | 조합·시·도지사 추천 감정평가 | 감정평가 재실시 청구 | 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 + 시행규칙 |
| ② 사업시행계획인가 처분 다툼 | 관리처분 통합 인가 | 행정심판·행정소송 + 집행정지 병행 | 「행정소송법」 제20조 (90일/1년) · 제23조 제2항 |
| ③ 매도청구 소송 단계 | 조합의 매도청구 | 시가 감정 신청 + 청산금 증액 항변 | 「민사소송법」 + 대법원 판례 |
| ④ 보상금 증액 청구 | 수용재결 시 | 이의재결·행정소송 단계로 다툼 | 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제83조·제85조 |
감정평가가 부당하다고 판단되는 주요 사유
- 인근 거래 사례·공시지가에 비해 현저히 낮은 평가액
- 건축물의 노후도·구조·면적 산정 오류
- 공동주택의 동·호·층 보정이 누락된 평가
- 토지 형상·도로 접면 조건이 평가에 반영되지 않은 경우
- 감정평가서의 비교 거래 사례가 사업장과 동질성이 떨어지는 경우
감정평가에 절차상·내용상 하자가 있다면 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 평가 재실시를 청구할 수 있고, 사업시행계획인가 자체에 절차 하자가 있다면 「행정소송법」 제20조에 따른 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 감정평가 이의신청의 일반 원칙과 대응 절차는 재개발 감정평가 이의신청 방법, 부당한 평가에 대응하는 절차에서 함께 참고하시기를 권합니다.
5. 동의 철회와 의제 동의 — 조합원의 권리 보호
조합 설립 동의는 한 번 표시했다고 끝나는 것이 아니며, 일정 시점까지는 철회가 가능합니다. 반대로 일부 사안에서는 동의한 것으로 의제되는 경우도 있어, 동의서 관리에 주의가 필요합니다.
동의 철회의 일반 원칙
- 철회 가능 시점: 일반적으로 조합 설립 인가 신청 전까지 철회가 가능하며, 인가 신청 후에는 철회 효력이 제한될 수 있습니다.
- 철회 방법: 동의 철회는 서면으로 명확하게 의사를 표시해야 효력이 있습니다.
- 철회 후 재동의: 철회한 후 재동의하는 것도 가능하며, 다만 철회·재동의가 반복되면 동의서 진위 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
동의서 진위 분쟁의 흔한 유형
- 본인이 직접 서명하지 않은 동의서가 제출된 경우
- 인감도장이 아닌 일반 도장이 사용된 경우
- 동의서 작성 후 사업 내용이 크게 변경된 경우
- 철회 의사를 표시했는데도 동의서가 그대로 인정된 경우
- 대리인 동의 시 위임장의 적정성이 다투어지는 경우
의제 동의의 위험 — 분양 신청 미응답
현금청산 절차에서는 분양 신청 기간 내에 응답하지 않으면 분양 신청을 하지 않은 것으로 간주되어 「빈집특례법」 제36조 청산 대상이 됩니다. 즉 침묵이 분양 미신청 의사로 의제되는 구조입니다. 분양 신청 통지를 받았다면 신청 의사가 없더라도 응답·철회 절차를 통해 본인 의사를 명확히 표시하시기를 권합니다.
조합원이 보호받을 수 있는 권리
- 정보 공개 청구: 사업시행계획서·종전자산 평가서·관리처분계획서 등 주요 문서에 대한 열람·복사 청구
- 총회 의결권: 정관 변경·시공자 선정·관리처분계획 의결 시 의결권 행사
- 이의제기·소송: 부당한 평가·인가 처분에 대한 행정쟁송 또는 민사상 손해배상 청구
- 매도청구 방어: 매도청구 소송에서 시가 감정·청산금 증액 항변
6. 핵심 요약 + 자주 묻는 질문 5가지
핵심 요약
- 가로주택정비사업의 조합 설립 동의율은 2026년 2월 27일 시행 개정으로 80%에서 75%로 완화되었으며, 토지면적 3분의 2 이상 동의 요건은 그대로 유지됩니다(「빈집특례법」 제23조).
- 분양 신청을 하지 않은 조합원은 「빈집특례법」 제36조에 따라 현금청산 대상이 되며, 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 제35조 매도청구 대상이 됩니다.
- 현금청산 절차는 사업시행계획 인가·고시일 → 90일 이내 청산금 협의(분양신청기간 종료 다음 날부터 협의 시작 가능) → 협의 불성립 시 60일 이내 수용재결 또는 「빈집특례법」 제35조에 따른 매도청구소송 순서로 진행됩니다(제36조).
- 청산금이 부당하다고 판단되면 감정평가 재실시 청구·사업시행계획인가에 대한 행정쟁송(「행정소송법」 제20조 90일·제23조 집행정지)·매도청구 소송에서의 시가 감정 신청 등으로 다툴 수 있습니다.
- 조합 설립 인가 신청 전까지는 동의 철회가 가능하며, 분양 신청 통지를 받으면 침묵이 분양 미신청 의사로 의제될 수 있어 응답·철회 절차로 본인 의사를 명확히 표시해야 합니다.
- 동의서 진위·철회·의결권 행사 등 조합원의 권리 보호 영역은 분쟁이 발생할 수 있는 영역인 만큼, 사업 단계마다 부동산 전문 변호사의 자문을 받아보시기를 권합니다.
FAQ — 자주 묻는 질문 5가지
Q1. 가로주택정비사업 조합 설립 동의율은 정확히 얼마인가요?
「빈집특례법」 제23조에 따라 토지등소유자 75% 이상 동의 + 토지면적 3분의 2 이상 동의를 동시에 충족해야 합니다. 종전에는 80%였으나 2026년 2월 27일 시행된 개정 「빈집특례법」으로 75%로 완화되었습니다. 인원과 면적 두 요건을 모두 충족해야 하므로, 한 가지 요건만 충족된 상태에서 추진된 조합 설립은 무효 사유가 될 수 있습니다.
Q2. 분양 신청을 하지 않으면 무조건 현금청산을 받게 되나요?
분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않거나 분양받기를 원하지 않는다는 의사를 표시한 경우, 「빈집특례법」 제36조에 따라 현금청산 대상이 됩니다. 동조 제1항에 따라 사업시행계획 인가·고시일부터 90일 이내에 조합과 청산 대상자 간 손실보상 협의가 진행되며(분양신청기간 종료 다음 날부터 협의 시작 가능), 합의가 이루어지지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 조합이 수용재결을 신청하거나 「빈집특례법」 제35조에 따른 매도청구 소송을 제기합니다(제36조 제2항).
Q3. 현금청산 감정가가 시세보다 낮게 나왔는데 어떻게 다툴 수 있나요?
가장 일반적인 방법은 ① 감정평가의 절차상·내용상 하자가 있다면 평가 재실시 청구, ② 사업시행계획인가 자체에 절차 하자가 있다면 「행정소송법」 제20조에 따른 행정소송(처분을 안 날부터 90일·처분일부터 1년) 제기, ③ 매도청구 소송 단계에서는 시가 감정을 신청하고 청산금 증액을 항변하는 방식입니다. 어느 단계인지에 따라 적용 절차와 기한이 달라지므로 통지서를 받는 즉시 검토에 들어가시기를 권합니다.
Q4. 조합 설립 동의서를 제출했는데 철회할 수 있나요?
일반적으로 조합 설립 인가 신청 전까지는 동의 철회가 가능합니다. 다만 인가 신청 후에는 철회 효력이 제한될 수 있고, 인가 후 철회는 인정되지 않는 경우가 많습니다. 철회 의사는 가급적 서면으로 명확히 표시하고, 가능하면 내용증명 발송 등 객관적 입증 자료를 남겨두시기를 권합니다.
Q5. 분양 신청 통지를 받지 못했는데 자동으로 청산 대상이 되나요?
「빈집특례법」 제36조의 분양 미신청자 조치는 분양 신청 통지가 적법하게 이루어진 것을 전제로 합니다. 통지가 누락되었거나 송달에 절차상 하자가 있었다면 청산 처분의 효력 자체를 다툴 수 있는 사유가 됩니다. 통지 송달 기록·등기우편 영수증 등을 확보해 사업시행자의 통지 절차 적법성을 점검하시기를 권합니다.
가로주택정비사업의 동의율과 현금청산은 사업 전체 구조를 결정하는 두 축입니다. 동의 단계에서는 동의서 진위·철회 가능성·인원과 면적 요건의 동시 충족 여부를, 청산 단계에서는 감정평가의 적정성·통지 절차의 적법성·매도청구 시점의 시가 산정 방식을 점검할 필요가 있습니다. 통지서를 받는 시점마다 「행정소송법」 제20조의 제소기간 90일을 놓치지 않도록 신속한 검토와 대응을 권합니다.
재건축·재개발 분쟁의 전반적인 흐름과 단계별 쟁점은 재건축·재개발 분쟁 총정리, 유형별 쟁점과 법적 대응 가이드에서 종합 확인하실 수 있습니다.
본 콘텐츠는 최종모 변호사의 법률적 검토를 거쳐 작성되었습니다. 가로주택정비사업의 동의율 분쟁·현금청산 감정가·매도청구·동의 철회 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면, 최종모 변호사 프로필을 통해 상담을 신청하실 수 있습니다.